Rozwód to trudny i emocjonalnie obciążający proces, szczególnie gdy w grę wchodzi podział majątku wspólnego, w tym nieruchomości obciążonej długami. Sprzedaż zadłużonego mieszkania po ustaniu małżeństwa rządzi się swoimi prawami. Byli małżonkowie muszą zmierzyć się nie tylko z podziałem majątku, ale też wspólną odpowiedzialnością za zaciągnięte zobowiązania. Jak wygląda procedura zbycia nieruchomości w takiej sytuacji? O czym pamiętać, by uniknąć dodatkowych komplikacji? Odpowiadamy.
Majątek wspólny małżonków a rozwód
Co wchodzi w skład majątku wspólnego?
Majątek wspólny to co do zasady wszystko, co małżonkowie nabyli w trakcie trwania małżeństwa. Zalicza się do niego m.in. mieszkanie kupione za wspólne środki, nawet jeśli formalnie widnieje ono tylko na jednego z małżonków. Jeżeli nieruchomość została sfinansowana częściowo z majątku osobistego jednej ze stron (np. środków otrzymanych w drodze darowizny lub spadku), a częściowo z majątku wspólnego, to wchodzi ona w skład majątku wspólnego tylko w takim zakresie, w jakim została sfinansowana z majątku wspólnego.
Do majątku wspólnego zalicza się również kredyt hipoteczny zaciągnięty w trakcie małżeństwa na zakup mieszkania, nawet jeśli tylko jeden z małżonków widnieje w umowie jako kredytobiorca. Za zobowiązanie odpowiadają solidarnie oboje małżonkowie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, a kredyt został zaciągnięty za zgodą drugiego małżonka – wtedy dłużnikiem jest tylko ten małżonek, który zaciągnął zobowiązanie.
Podział majątku po rozwodzie
Podział majątku wspólnego może nastąpić na etapie postępowania rozwodowego, o ile nie spowoduje to nadmiernej zwłoki w orzeczeniu rozwodu. W przeciwnym razie odbywa się on już po rozwodzie, w odrębnym postępowaniu. Sąd, dokonując podziału, bierze pod uwagę przede wszystkim to, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, a także czy i w jakim zakresie małżonkowie przyczyniali się do zaspokajania potrzeb rodziny.
Podział nieruchomości w postaci mieszkania może być dużym wyzwaniem, szczególnie jeśli toczy się o nią zacięta batalia sądowa. Sąd może przyznać lokal jednemu z małżonków, zobowiązując go do spłaty udziału drugiego małżonka. Alternatywnie może nakazać sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków między byłych małżonków. Jeśli byli małżonkowie dojdą do porozumienia w kwestii podziału majątku, sąd powinien podzielić majątek zgodnie z ich zgodnym wnioskiem.
Sprzedaż mieszkania obciążonego długami
Zgoda małżonków na sprzedaż mieszkania
Jeśli dług zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, to nawet po rozwodzie oboje małżonkowie odpowiadają za niego solidarnie. Zbycie nieruchomości w trakcie postępowania rozwodowego wymaga zgody obu stron. Jeśli jeden z małżonków nie wyrazi zgody, konieczne może być wystąpienie do sądu o nakaz sprzedaży i podział środków.
W przypadku, gdy jeden z małżonków spłacił kredyt hipoteczny w całości, może on żądać zwolnienia z długu przez bank oraz wykreślenia hipoteki. Jeśli tego nie zrobi, to nawet po podziale majątku i przyznaniu mu mieszkania będzie odpowiadał solidarnie za zobowiązanie, dopóki ono istnieje.
Wycena i sprzedaż zadłużonego mieszkania
Aby sprzedać zadłużone mieszkanie, najpierw trzeba ustalić jego wartość rynkową. W tym celu warto skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli nieruchomość ma być sprzedana w ramach postępowania egzekucyjnego, wyceny dokona biegły powołany przez komornika.
Atrakcyjną opcją może być odsprzedanie mieszkania firmie zajmującej się skupem nieruchomości. Taka transakcja pozwala uniknąć czasochłonnego poszukiwania nabywcy i negocjowania warunków sprzedaży. Firma skupująca mieszkania z długami (np. skup nieruchomości Łódzkie lub skup mieszkań Piotrków Trybunalski)bierze na siebie spłatę zobowiązań i załatwienie formalności.
„Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką po rozwodzie to skomplikowany proces. Kluczowe jest porozumienie byłych małżonków co do warunków zbycia nieruchomości i solidarna spłata kredytu. Warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pośrednika, który zadba o dopięcie transakcji i rozliczenie środków.” ~ Krzysztof Marszałkowski, ekspert rynku nieruchomości
Podział środków ze sprzedaży mieszkania
Kolejność spłaty zobowiązań
Środki uzyskane ze sprzedaży zadłużonego mieszkania w pierwszej kolejności przeznaczane są na spłatę hipoteki oraz innych zobowiązań obciążających nieruchomość (np. służebności). Następnie regulowane są ewentualne długi osobiste małżonków związane z mieszkaniem (np. niespłacone rachunki za media). Pozostałe środki dzielone są między byłych małżonków.
Jeśli zbycie nieruchomości nastąpiło w wyniku egzekucji komorniczej, w pierwszej kolejności pokrywane są koszty postępowania (opłaty sądowe, wynagrodzenie biegłego itp.). Dopiero w dalszej kolejności zaspokajane są roszczenia wierzycieli.
Wypłata środków byłym małżonkom
Po uregulowaniu wszystkich zobowiązań, pozostałe środki ze sprzedaży mieszkania dzielone są między byłych małżonków zgodnie z określonymi wcześniej zasadami podziału majątku. Może to oznaczać równy podział kwoty lub przyznanie większej części jednemu z małżonków tytułem wyrównania udziałów. Wypłata następuje zazwyczaj przelewem na wskazane konta bankowe.
Warto pamiętać, że uzyskany w ten sposób przychód może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki, np. gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 3 lat na własne cele mieszkaniowe.
Kilka lat temu rozwodziłam się z mężem, z którym wspólnie kupiliśmy mieszkanie na kredyt. Sprzedaż zadłużonej nieruchomości okazała się koszmarem – bank żądał natychmiastowej spłaty, a chętnych do zakupu nie było. Dopiero dzięki pomocy skupu mieszkań (https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-koszalin/) udało się sfinalizować transakcję i zamknąć ten rozdział. Dostaliśmy uczciwe warunki i szybko otrzymaliśmy pieniądze. Polecam takie rozwiązanie każdemu w podobnej sytuacji.
Podsumowując, sprzedaż zadłużonego mieszkania po rozwodzie to złożony proces wymagający współdziałania byłych małżonków. Kluczowe jest osiągnięcie porozumienia w kwestii warunków zbycia nieruchomości oraz uregulowanie wszelkich zobowiązań. W przypadku sporów warto skorzystać z mediacji lub pomocy prawnej. Dogodnym rozwiązaniem może być skorzystanie z usług wyspecjalizowanej firmy skupującej mieszkania z długami – pozwoli to zaoszczędzić czas i uniknąć wielu formalności.
| Etap | Działania |
| 1. Ustalenie zasad podziału majątku | Określenie składu majątku wspólnego Wycena nieruchomości Podział majątku przez sąd lub na podstawie umowy małżonków |
| 2. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży | Uzyskanie zgody współmałżonka na sprzedaż lub nakazu sądowego Spłata kredytu hipotecznego lub uzyskanie zgody banku na przejęcie długu przez nabywcę Kompletowanie dokumentów (księga wieczysta, zaświadczenia, itd.) |
| 3. Sprzedaż i rozliczenie transakcji | Poszukiwanie nabywcy lub skorzystanie z oferty skupu nieruchomości Zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego Spłata zobowiązań i podział środków między małżonków |
